مالیات نقل و انتقال ملک چگونه محاسبه می شود؟ شرح کامل توضیحات

سوالی که ممکن است برای شما در مواقع حقوقی پیش بیاید این است که: ” مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟ و پرداخت آن به عهده ی چه کسی می باشد؟” که املاک روما بر اینست که جواب تمام سوالات شما را در این زمینه بدهد.

یکی از مهم‌ترین انواع مالیات‌های مستقیم در ایران، مالیات نقل و انتقال ملک است که زمان فروش یا واگذاری ملک توسط فروشنده صورت می‌گیرد. مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۴ معادل ۵ درصد ارزش مورد معامله است و طبق قانون، پرداخت آن از طریق دستگاه‌های پوز در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.

مالیات نقل و انتقال املاک شامل معاملاتی مانند بیع (خرید و فروش)، معاوضه و صلح معوض می‌شود. اما در انتقالاتی که دریافت وجه صورت نمی‌گیرد، همچون هبه (بخشش)، این مالیات به ملک مدنظر تعلق نمی‌گیرد و امکان دارد تحت شمول مالیات بر دارایی یا درآمد اتفاقی قرار بگیرد. برای آگاهی از نحوه محاسبه و پرداخت این مالیات، برای تصمیم‌گیری بهتر در معاملات ملکی مقاله ی زیر را مطالعه کنید.

همچنین اگر دوست دارید اطلاعاتی درباره اسناد ملکی بدست آورید می توانید به مقاله انواع سند ملکی سری بزنید.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

یکی از انواع مالیات های مستقیم، مالیات نقل و انتقال ملک است که شامل معافیت نمی‌شود و هنگام فروش یا انتقال قطعی ملک، بر عهده فروشنده می باشد. این مالیات طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است و قیمت واقعی فروش ملک مد نظر قرار نمی‌گیرد.

ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌گردد و معمولاً پایین‌تر از قیمت بازار است. من جمله انواع مالیات نقل و انتقال املاک بیع، صلح، معاوضه و انتقال سرقفلی است پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک پیش از ثبت سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.

انواع مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال ملک شامل چند نوع نقل و انتقال است که برای هر نوع باید مالیات خاصی پرداخت شود. انواع مالیات نقل و انتقال املاک شامل مالیات بر فروش ملک، انتقال سرقفلی، درآمد حاصل از فروش املاک نوساز و مالیات بر رضایت مالکانه می‌باشد. در ادامه به انواع مالیات پرداخته‌ایم:

1. مالیات نقل و انتقال ملک: مالیات فروش املاک شامل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک می‌باشد. این مالیات متعلق به فروشنده، برای انتقال مالکیت ملک می باشد و بر اساس فاکتورهایی مانند مساحت، قدمت بنا، نوع اسکلت و کاربری ملک محاسبه می‌شود.
2. مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی): مالیات حق کسب و پیشه، حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری به میزان ۲ درصد از درآمد حاصل از واگذاری سرقفلی است. این مالیات بر اساس مبلغ دریافتی صاحب حق برای واگذاری حق مالکانه محاسبه می‌گردد.
3. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز): ۱۰ درصد مالیات مقطوع به ماخذ ارزش معاملاتی ملک به علاوه ۵ درصد مالیات نقل و انتقال برای اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد اخذ می‌گردد.
4. مالیات بر درآمد رضایت مالکانه یا حق مالکانه: مالیات به میزان ۲ درصد از دریافتی مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال سرقفلی، اجاره بدون سرقفلی یا تغییر شغل است.

مالیات نقل ‌و انتقال ملک بر عهده چه کسی است؟

مالیات نقل و انتقال ملک، مالیاتی است که هنگام انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار دولت دریافت می‌کند. طبق قانون، پرداخت مالیات نقل‌ و انتقال ملک بر عهده فروشنده (مالک فعلی) می باشد. این مالیات، درصدی از ارزش معاملاتی ملک بوده و در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی باید پرداخت گردد.

فروشنده موظف است هم‌زمان با انتقال سند، طبق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، ، مالیات نقل و انتقال ملک را در همان دفترخانه پرداخت کند. وظیفه سازمان ثبت اسناد اینست که امکان دسترسی به سامانه ثبت الکترونیک را برای سازمان امور مالیاتی فراهم کند تا محاسبه و پرداخت مالیات به‌سرعت انجام شود.

پس، خریدار و فروشنده باید مدارک لازم را به دفترخانه بدهند تا جریان پرداخت مالیات نقل ‌و انتقال ملک بدون نیاز به مراجعه حضوری به سازمان امور مالیاتی شروع و انجام شود.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم به این صورت است که ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک (نه قیمت فروش واقعی) به‌عنوان مالیات مشخص شود. در صورت مبهم بودن ارزش ملک، سازمان امور مالیاتی با بررسی املاک مشابه، ارزش را مشخص می‌کند.

اگر فروش ملک به شرکت یا موسسه دولتی انجام شود، همچنان مالیات پرداختنی براساس ۵ درصد ارزش معاملاتی محاسبه می‌گردد. در نظر داشته باشید که هرگونه تبانی یا تعیین ارزش غیرواقعی امکان دارد باعث ورود کارشناسان مالیاتی شود.

فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی طبق قانون به شکل زیر است:

مالیات نقل و انتقال ملک=ارزش معاملاتی ملک×۰.۰۵

🔹 توضیح: ارزش معاملاتی ملک، قیمتی است که توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود، نه قیمت واقعی فروش.

به طور مثال فرض کنید شما قصد فروش یک واحد آپارتمان مسکونی را دارید. ارزش واقعی این ملک ۳ میلیارد تومان است و ارزش معاملاتی این ملک توسط اداره ی مالیات ۹۰۰ میلیون تومان تعیین گردیده است. نرخ مالیات نقل و انتقال با ۵./. ارزش معاملاتی به شرح زیر می‌باشد:

۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰×۰.۰۵=۴۵,۰۰۰,۰۰۰۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰

شما باید ۴۵ میلیون تومان مالیات بابت نقل و انتقال این ملک پرداخت کنید.

همچنین اگر به دنبال خرید خانه در قصر الدشت شیراز هستید می توانید به مقاله خرید آپارتمان در قصرالدشت شیراز مراجعه کنید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

مالیات نقل و انتقال ملک تجاری شامل دو بخش اصلی است: مالیات بر فروش ملک و مالیات بر واگذاری سرقفلی می‌شود. نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری به این شکل است که در صورت فروش ملک، فروشنده باید ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک را به اداره مالیات پرداخت کند.

در بحث مالیات واگذاری سرقفلی، باید ۲ درصد از پولی دریافتی را به عنوان مالیات بپردازید. از طرفی، محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری اینگونه است که ۱۸ درصد مبلغ ودیعه را در نظر می‌گیرند و فقط ۷۵ درصد از این مبلغ، مشمول مالیات می‌شود. نکته اینجاست که اگر مستأجر یک شرکت یا شخص حقوقی باشد، خودش مسئول پرداخت ۲۵ درصد از این مالیات اجاره خواهد بود.

همچنین اگر  قصد خرید خانه در فرهنگ شهر شیراز را دارید می توانید به صفحه خرید آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز سری بزنید.

 فرمول مالیات فروش ملک تجاری

مالیات فروش ملک=۵%×ارزش معاملاتی ملک

مثلا فردی ملک تجاری خود را به قیمت واقعی ۶ میلیارد تومان فروخته است، اما ارزش معاملاتی آن توسط اداره مالیات، ۱.۲ میلیارد تومان مشخص شده است. نرخ پرداخت مالیات به شرح زیر است:

۵%×۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۶۰,۰۰۰,۰۰۰

شما باید ۶۰ میلیون تومان مالیات بابت نقل و انتقال این ملک تجاری پرداخت کنید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

مالیات نقل و انتقال سرقفلی یکی از مسائل مهم در املاک تجاری است. طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، زمان انتقال سرقفلی، مالیات معادل ۲ درصد از مبلغ دریافتی برای انتقال این حق به دولت، باید توسط صاحب سرقفلی پرداخت شود. این مالیات تنها برای املاک تجاری در حال بهره‌برداری و با سند رسمی یا وکالت قانونی اعمال می‌شود. زمانی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، مالیات بر اساس ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه محاسبه می‌گردد. هنگامی که قیمت انتقال کمتر از ارزش معاملاتی باشد، قیمت سند به عنوان مبنا در نظر گرفته شده و محاسبه می‌شود.

فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی به شرح زیر است:

مالیات سرقفلی=مبلغ دریافتی×۰.۰۲

فرض کنید شما یک سرقفلی مغازه را به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان به شخص دیگری می‌فروشید. نرخ مالیات ۲./. است. محاسبه مالیات به صورت زیر می‌باشد:

۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰×۰.۰۲=۱۰,۰۰۰,۰۰۰۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰

مالیات نقل و انتقال سرقفلی شما برابر با ۱۰ میلیون تومان می‌شود.

در اینجا جدولی برای نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری، مسکونی و سرقفلی گردآوری کرده‌ایم که به راحتی از هر کدام از نوع مالیات نیاز دارید استفاده و محاسبه کنید:

جدول ارائه شده فرمول محاسبه شده برای هر نوع ملک را شرح داده است تا بتوانید میزان مالیات برای هر ملک را محاسبه کنید.

همچنین اگر دوست دارید در مورد نکات خرید خانه نوساز اطلاعاتی کسب کنید می‌توانید به مقاله نکات خرید خانه نوساز و واحد آپارتمان نوساز که باید بدانید مراجعه کنید.

مالیات نقل و انتقال املاک چگونه پرداخت می‌شود؟

مالیات نقل و انتقال املاک مالیاتی است که هنگام انتقال رسمی مالکیت ملک از فروشنده به خریدار باید پرداخت می‌شود. در صورت پرداخت این مالیات اقدام برای صدور سند رسمی ملک، طبق ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحیه‌های آن، انجام می‌شود.

در واقع، تا زمانی که این مالیات به صورت کامل پرداخت نشود، تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نمی‌باشد.

دفاتر اسناد رسمی با اتصال به سامانه‌های الکترونیکی سازمان امور مالیاتی، پرداخت مالیاتی، فرآیند استعلام و صدور برگ مالیاتی را انجام می‌دهند. فروشنده پس از دریافت مبلغ مالیات از طریق سامانه‌هایی مانند my.tax.gov.ir یا expasset.tax.gov.ir اقدام به پرداخت آن می‌کند و گواهی پرداخت مالیات را به دفترخانه می‌دهد. این گواهی، مجوز نهایی برای انتقال سند رسمی ملک به حساب می‌آید.

آشنایی کامل با مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات ساخت و ساز

یکی از انواع مالیات‌هایی است که دولت به منظور تأمین منابع مالی کشور و تنظیم بازار املاک و مستغلات از مالکان دریافت می‌کند مالیات بر دارایی است. از مهم‌ترین شاخه‌های این نوع مالیات، مالیات بر املاک است. مالیات‌های گوناگونی در این دسته قرار می‌گیرند؛ من جمله مالیات بر اجاره، خانه‌های لوکس، خانه‌های خالی و مهم‌تر از همه، مالیات نقل و انتقال املاک.

جزئیات نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک چگونه است؟

همان‌طور که گفتیم، میزان مالیات نقل و انتقال املاک معمولاً معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است. این ارزش معاملاتی، بر اساس جداول ارزش منطقه‌ای سازمان امور مالیاتی مشخص شده و امکان دارد با قیمت بازار متفاوت باشد. باید دقت داشته باشید که برای املاک ویلایی و لوکس که ارزش آن‌ها بیش از ۱۵ میلیارد تومان است، نوعی مالیات خاص در نظر گرفته شده است.

مالک موظف است برای مبلغ مازاد بر ۱۵ میلیارد تومان، ۲ هزارم (۰.۲ درصد) از ارزش مازاد را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.

مالیات بر ساخت و فروش املاک نوساز

علاوه بر نقل و انتقال، دولت برای فعالیت‌های ساختمانی و ساخت و ساز نیز مالیاتی در نظر دارد. سازندگانی که اقدام به ساخت و فروش واحدهای نوساز می‌کنند، بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم و آیین‌نامه‌های اجرایی آن وظیفه دارند، مالیات بر درآمد حاصل از فروش را پرداخت کنند.

در این قانون، سه گروه سازنده شناسایی شده‌اند:

1. سازندگان حقوقی مانند شرکت‌های ساختمانی که موظفند ۲۵ درصد سود حاصل از فروش را مالیات بدهند.
2. شرکت‌های تعاونی مسکن که باید ۱۸.۷۵ درصد از سود را به دولت پرداخت کنند.
3. سازندگان حقیقی (بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان) که باید بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود فروش نخستین ملک نوساز خود را مالیات بدهند.

همچنین اگر علاقه مند به خرید خانه در تاچارا شیراز هستید می توانید به لیست اگهی های خرید آپارتمان در تاچارا شیراز سری بزنید.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

مالیات بر ارث سرقفلی املاک، نوعی مالیات مرتبط با انتقال حق سرقفلی پس از فوت مالک است که دولت از وراث دریافت می‌کند. طبق قوانین جدید، در صورتی که تاریخ فوت بعد از سال ۱۳۹۵ باشد، میزان این مالیات برای وراث طبقه اول (فرزندان، همسر، والدین) ۳ درصد ارزش سرقفلی می‌باشد.

برای وراث طبقه دوم و سوم، به ترتیب ۶ و ۱۲ درصد محاسبه می‌گردد. ارزش‌گذاری سرقفلی توسط کارشناسان سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود وامکان دارد قیمت با ارزش واقعی تفاوت داشته باشد. این نوع مالیات در دسته مالیات نقل و انتقال ملک نیز جای دارد و محاسبه دقیق آن برای وراث الزامی است.

فرمول محاسبه سود مشمول مالیات ساخت و ساز

در فرمول جدید محاسبه مالیات ساخت‌وساز، سود مشمول مالیات می‌شود به شکل زیر به دست می‌آید:

سود = قیمت فروش – (هزینه زمین + هزینه ساخت)

این روش منصفانه‌تر از روش قبلی است که بر اساس درصدی از ارزش منطقه‌ای ملک بود. همچنین، سازندگان حقیقی تنها در سه سال نخست بعد از صدور پایان کار شامل این مالیات می‌شوند. اگر فروش ملک در سال چهارم یا بعدتر اتفاق بیفتد، مالیات ساخت به آن تعلق نخواهد گرفت.

نکته مهم: تنها املاکی که پروانه ساخت آن‌ها بعد از سال ۱۳۹۵ صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات هستند.

مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات نقل و انتقال

برای پرداخت مالیات، مدارک زیر باید به دفترخانه تحویل داده شود:

• استعلام رسمی از دفترخانه (با ذکر مشخصات خریدار)
• کپی اسناد مالکیت رسمی یا غیررسمی
• گواهی شهرداری
• شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• پروانه ساخت و پایان کار
• صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• آدرس دقیق و کروکی ملک

با توجه به پیچیدگی مقررات مالیاتی، علی الخصوص در زمینه املاک و مستغلات، پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله یا ساخت‌وساز، از مشاوره یک وکیل یا مشاور مالیاتی متخصص بهره ببرید. دانستن کامل قوانین، می‌تواند شما را از پرداخت جریمه‌های سنگین یا بروز مشکلات حقوقی احتمالی نجات دهد.

همچنین اگر دوست دارید بدانید امسال مالیات خانه های خالی چقدر شده است می توانید به مقاله مالیات خانه های خالی چقدر است؟  سری بزنید.

موارد معافیت از پرداخت مالیات نقل و انتقال

در قانون مالیات‌های مستقیم، برخی موارد معافیت برای نقل و انتقال املاک در نظر گرفته شده است. مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که طی ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون ساخته شده‌اند.
• املاکی که به سازمان میراث فرهنگی منتقل می‌شوند.
• املاک اوقافی که فقط بابت عرصه مشمول مالیات هستند.
• املاکی که به وراث منتقل می‌شوند، مشمول مالیات بر ارث هستند نه نقل و انتقال.
• معاملات بلاعوض یا رایگان مشمول مالیات نقل و انتقال نیستند.
• در صورتی که پس از پرداخت مالیات، معامله ثبت نشود، فروشنده می‌تواند با تأیید دفترخانه، مبلغ پرداختی را بازپس گیرد.

در جدولی که گردآوری کرده ایم ماده های قانونی و شرح معافیت بر مالیات را به صورت دقیق شرح داده شده است.

جمع بندی

مالیات نقل و انتقال ملک در ایران برابر ۵٪ ارزش معاملاتی ملک است و بر عهده فروشنده قرارداد است. این مالیات شامل املاک مسکونی، تجاری، سرقفلی و نوساز می‌شود و قبل از تنظیم سند رسمی باید پرداخت گردد. برای املاک تجاری، سرقفلی نیز مشمول ۲٪ مالیات از مبلغ دریافتی می‌باشد. ارزش معاملاتی توسط سازمان امور مالیاتی مشخص می‌شود که معمولاً از قیمت واقعی فروش کمتر است. پرداخت از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه‌های آنلاین صورت می گیرد. برخی انتقال‌ها مانند هبه، ارث یا معاملات بلاعوض از مالیات نقل و انتقال معاف هستند.

سوالات متداول