یکی از مهمترین اسناد موجود در معاملات ملکی، سند عادی ملک است که بسیاری از افراد با آن آشنا نیستند.
سند عادی ملک بر خلاف سند رسمی ملک، در اداره ثبت اسناد رسمی تنظیم نمیشود و معمولا بین طرفین قرارداد منعقد میشود.
اما آیا میدانید که سند عادی ملک، در شرایط ویژه و خاص، میتواند اعتبار قانونی زیادی داشته باشد؟
در این مقاله از املاک روما به توضیح جامع و بررسی دقیق جوانب مختلف سند عادی ملک و ویژگیهای متنوع آن پرداخته میشود، اگر به این موضوع علاقهمند هستید و قصد افزایش آگاهی و دانش خود را در رابطه با سندهای عادی املاک دارید، تا انتهای این مقاله با ما همراه شوید.
همچنین اگر می خواهید درباره همه سند های ملکی اطلاعاتی کسب کنید می توانید به مقاله انواع سند ملکی سری بزنید.
سند عادی ملک چیست؟
سند عادی ملک، از انواع مختلف اسناد است که در اداره اسناد املاک یا دفاتر اسناد رسمی و بر اساس قانون تنظیم نمیشود.
هنگام تنظیم سند عادی ملک، مامورین رسمی دخالت و حضوری ندارند و سند عادی ملک توسط افراد عادی تنظیم و منعقد میشود.
همچنین اگر سند عادی دارای نسخههای متعدد باشد، تنها زمانی اعتبار دارد که امضای اصل را داشته باشد.
تفاوت سند عادی ملک و سند رسمی ملک
سند عادی ملک و سند رسمی ملک تفاوتهای آشکاری با یکدیگر دارند که برای مثال از تفاوتهای آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
- قدرت اجرایی: اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی بالاتر و بهتری نسبت به اسناد عادی هستند.
- میزان اعتبار: اسناد رسمی از اعتبار بالاتر و بیشتر به ویژه از لحاظ اشخاص ثالث و اصحاب دعوا دارای اعتبار هستند اما اسناد عادی برای اشخاص ثالث اعتبار ندارد.
- تشریفات اسناد: تنظیم اسناد رسمی نیاز به تشریفات خاص و توجه به قوانین ذکر شده دارد اما تنظیم اسناد عادی نیازی به تشریفات خاص و قوانین زیادی ندارد.
- نحوه تنظیم: اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا اداره اسناد املاک و در حضور مامورین رسمی تنظیم و منعقد میشود اما در اسناد عادی چنین مواردی وجود ندارد.
- رونوشت اسناد: رونوشت اسناد رسمی به دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی کاملا آسوده و بیدردسر است اما اسنادی عادی در صورت مفقود شدن، امکان تهیه رونوشت را ندارند.
- اثبات اصلی یا جعلی بودن نوشته: اسناد رسمی دارای تمامی موارد قانونی هستند به همین دلیل امکان دارد مورد ادعای جعل قرار بگیرند اما اسناد عادی علاوه بر ادعا، میتوانند به راحتی و سادگی انکار و تکذیب شوند چرا که به شکل رسمی ثبت نشدهاند.
همچنین اگر برایتان سوال شده است که سرقفلی ملک چیست؟ می توانید به مقاله سرقفلی ملک چیست؟ سری بزنید.
سند عادی ملک چه ویژگیهایی دارد؟
سند عادی، سندی است که طرفین قرارداد آن را بین خود تنظیم میکنند و برای توضیح ساده آن، میتوان گفت طبق قانون و ماده ۱۲۸۹ سند عادی، سندی است که فاقد نکات نوشته شده در سند رسمی باشد.
این سند توسط ماموران رسمی تنظیم نمیشود و تنظیمات تنظیم سند برای آن به کار نمیرود.
لازم به ذکر است که در اسناد عادی، امضا، مهر یا اثر انگشت شخص وجود دارد ولی به دلیل اینکه در محل ذکر شده و توسط مامورین رسمی تنظیم نمیشود، سند عادی خوانده میشود.
وجه التزام در سند عادی ملک چیست؟
یکی از سوالهای پر تکرار و متداول در زمینه اسناد است، در جواب به این سوال باید گفت، اگر به هر دلیل قرارداد بیع قطعی نشود، مبلغی به عنوان جریمه و به عنوان وجه التزام عدم انجام معامله مشخص میشود.
همیشه در چنین شرایطی یکی از طرفین قرارداد وظایف خود را به خوبی انجام داده و تعهدات خود را رعایت میکند اما طرف دیگر قرارداد در انجام تعهدات و وظایف خود کوتاهی میکند که در نتیجه موظف به پرداخت ضرر و خسارت به طرف دیگر معامله میباشد.
به عبارتی دیگر وجه التزام در سند عادی معاملات ملکی، به هدف خسارت عدم انجام وظایف و تعهدات در نظر گرفته میشود.
همچنین توجه داشته باشید که هر یک از طرفین معامله، تنها در صورتی میتوانند وجه التزام را مطالبه کنند که تمام تعهدات و وظایف خود را تمام و کمال انجام داده باشند.
آیا سند عادی ملک همان قولنامه است؟
قولنامه در واقع همان (پیش نویس) قرارداد اصلی است و به بیان سادهتر، سند عادی است که طرفین به انجام مفاد آن قرارداد تعهد دارند.
هدف از تنظیم قولنامه مکتوب کردن قول و تعهد به انجام آن در آینده است که به دلایل مختلف و متعددی از جمله فراهم نبودن کامل شرایط تنظیم قرارداد اصلی، مورد استفاده قرار میگیرد.
در واقع قولنامه به شرط مخالف قانون نبودن به محض امضاء طرفین شکل قانونی میگیرد و برای امضاء کنندگان آن لازم الاجرا میباشد.
لذا قابل توجه است که در تنظیم آن باید بسیار دقت کرد و قدرت آن را دست کم نگرفت.
اثبات مالکیت با سند عادی ملک
یکی از مهمترین و اصلیترین چالشهای مربوط به اسناد عادی املاک در حوزه معاملات ملکی، اثبات مالکیت با سند عادی است.
حال شاید برای شما سوال باشد که اثبات مالکیت با سند عادی ملک چگونه انجام میشود؟ در شرایطی که طرفین معامله با یکدیگر دچار اختلاف شوند، اثبات مالکیت طرح میشود و مالکیت افراد به واسطه یکی از موارد عقد و قرارداد، احیای اراضی موات، ارث و اخذ به شفعه به دست میآید.
برای اثبات مالکیت به شکل قانونی باید ادله کافی را ارائه دهید که اسناد یکی از اصلیترین و مهمترین ادلهها در زمینه به شمار میرود.
اعتبار اسناد عادی از اسناد رسمی کمتر است اثبات مالکیت با اسناد عادی فرآیندی دشوارتر است که مراحل پیچیدهتری دارد، چرا که امکان جعل و دستکاری در اسناد عادی زیاد است و برای اثبات مالکیت اسناد عادی باید از روشهایی قانونی استفاده کرد و همچنین مدارک و مستندات دقیق و جامعی را ارائه داد.
روشهای قانونی برای اثبات مالکیت با اسناد عادی
با توجه به بخش قبل، گفته شد که برای اثبات مالکیت با سند عادی ملک باید از روشهای قانونی استفاده کرد، در این بخش روشهای قانونی برای اثبات مالکیت با سند عادی معرفی شده و توضیح داده میشود.
- اصل سند عادی ملک: در اولین اقدام برای اثبات مالکیت شما باید اصل سند را موجود داشته باشید تا کارشناسان رسمی دادگستری بتوانند موضوعاتی همچون جعل، انکار یا دستکاری را مورد بررسی قرار دهند.
- سوگند: این روش در شرایط ویژه قابل استفاده است و وابسته به نظر قاضی میباشد.
- شهادت: یکی از مواردی که میتوانید برای اثبات مالکیت از آن استفاده کنید، شهادت شهود و استشهادیه است. شاهد معامله که امضای او در قرارداد ثبت شده است، میتواند در این شرایط، در دادگاه حاضر شده و شهادت دهد. همچنین افرادی که در روند معامله حضور داشتند و یا شاهد توافق میان طرفین معامله بودهاند، میتوانند برای شهادت شفاهی و کتبی در دادگاه حاضر شوند.
- تصرف: بر اساس ماده ۳۵ قانون مدنی، یکی از روشهای قانونی برای اثبات مالکیت، اماره تصرف است. در چنین شرایطی، فرد آنچنان بر مال یا ملک تصرف دارد که از دیدگاه عرف اصل بر مالکیت شخص است و اماره قانونی در کنار ادله میتواند کمک کننده باشد.
- تحقیقات محلی: یکی دیگر از راههای کمک کننده برای اثبات مالکیت اسناد عادی، انجام تحقیقات محلی است که باید به دستور دادگاه انجام شود.
اگر فردی برای اثبات مالکیت با سند عادی اقدام نماید، پیشنهاد میشود که الزام به تنظیم سند رسمی را حتما انجام دهد.
همچنین اگر فردی سند رسمی را امضا کرده و آن را انکار نماید و به دادگاه ثابت شود که فرد امضای خود را در معامله انکار کرده است، سند عادی به اندازه سند رسمی اعتبار پیدا خواهد کرد.
همچنین اگر می خواهید بدانید یک ملک خوب چه ویژگی هایی دارد می توانید به مقاله ویژگیهای یک ملک خوب چیست؟ سری بزنید.
جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک
مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد معامله است.
همچنین در این نوع سند زمان شروع و پایان معامله ذکر میشود و طرفین قرارداد با توجه به توافق بین خود، حقی را برای فسخ معامله و قرارداد در صورت شرایط خاص و عدم رعایت تعهدات در نظر میگیرند.
عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن ملک، یکی از انواع این شرایط است که خریدار میتواند و حق دارد که قرارداد و معامله را فسخ کند.
همچنین اگر خریدار مبلغ مورد نظر را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ معامله و قرارداد را دارد.
معمولاً در قولنامهها وجه التزام وجود دارد که پایبندی طرفین را به معامله تضمین کند.
سند عادی ملک برای مهریه دارای اعتبار است؟
اکثر اسناد عادی در مراجع قضایی قابلیت استناد ندارند و مستند نخواهند بود و نمیتوان ثابت کرد که این ملک به عنوان مهریه بوده است، اما اگر مراحل قانونی طی شود و سند به رسمیت شناخته شود، این سند قابل استناد خواهد بود و برای مهریه دارای اعتبار است.
جمع بندی از سند عادی ملک
یکی از اسناد مهم در معاملههای ملکی، سند عادی ملک است که با تأیید طرفین معامله انجام شده و نشان دهنده مالکیت یک ملک است.
سند عادی ملک شامل اطلاعات و جزئیات دقیق و جامع در رابطه با فروشنده، خریدار، شرایط معامله و ملک مورد نظر است و برخلاف سند رسمی ملک که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود، در هر مکانی و بدون نیاز به مراحل قانونی امکان تنظیم دارد.
البته که اعتبار سند عادی ملک به شرایط، توافق طرفین و مستندات موجود بستگی دارد و کسب اطلاعات و آگاهی از جوانب مختلف سند عادی ملک و اهمیت آن برای شما به ویژه در معاملات ملکی بسیار کمک کننده خواهد بود.
ممنون که تا انتهای این مقاله از املاک روما با ما همراه شدید، سوالات و نظرات خود را در رابطه با سند عادی ملکی با مشاورین متخصص و حرفهای ما، حتما در اشتراک بگذارید.
