یکی از موضوعهای مهم و بحث برانگیز در کشور ما ساخت و ساز خانه مسکونی در زمین کشاورزی است که کسب آگاهی و دانش دقیق در رابطه با این موضوع برای شما لازم است.
بسیاری از افراد به دلایل مختلف، به فکر ساخت و ساز در زمین کشاورزی افتادهاند، اما آیا میدانید که این کار چه پیامدهایی دارد؟
قوانین مربوط به تغییر کاربری زمین کشاورزی و ساخت و ساز خانه در آن سختگیرانه میباشد و قبل از اقدام به انجام این کار بهار است که به قوانین و مقررات موجود مربوط به این کار آشنا شوید تا از بروز مشکلاتی جدی جلوگیری کنید.
در این مقاله از املاک روما به توضیح دقیق و بررسی جامع از جوانب مختلف ساخت و ساز خانه در زمین کشاورزی پرداخته خواهد شد، اگر شما به این موضوع علاقهمند هستید، تا انتهای این مقاله با ما همراه شوید.
شرایط ساخت بنا و تغییر کاربری زمین کشاورزی
تغییر کاربری زمینهای کشاورزی به مسکونی بر اساس شرایط ویژه و خاص مجاز است، طبق قانون، به طور عمومی اخذ مجوز از کمیسیونهای مربوطه و اجازه تغییر کاربری زمینهای کشاورزی برای ساخت و ساز خانه لازم است و این فرآیند آزادانه امکان پذیر نیست.
طبق تبصره ۱ ماده ۲ این قانون، تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع برای یکبار مجاز است، اما این تغییر فقط با تایید کمیسیونهای ذیصلاح خواهد بود.
در بسیاری از موارد نیز تغییر کاربری زمینهای کشاورزی به مسکونی، تنها به دلایلی مانند کمبود زمین مناسب در مناطق شهری و نیاز به ساخت مسکن برای صاحبان زمینهای کشاورزی است.
تبصرهها و استثنائات برای ساخت بنا و تغییر کاربری زمین کشاورزی
تبصرههایی در قانون حفظ کاربری زمینهای کشاورزی وجود دارد که ایجاد شرایط ویژهای را برای برخی از افراد امکان پذیر میکند.
برای مثال طبق تبصره یک ماده ۲ برای زمین های کشاورزیای که مالک آنها به شکل مشخص برای اسکان شخصی خود قصد ساخت و ساز خانه و بنا را دارد، ممکن است که اجازه تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی صادر شود، اما این مجوز تنها برای مساحت ۵۰۰ متر مربع و فقط برای یکبار است.
در موارد دیگر، اگر فعالیتهای غیرکشاورزی مانند احداث دامداری، مرغداری یا گلخانه به عنوان بخشهای تولیدی و صنعتی در نظر گرفته شود، تغییر کاربری بدون پرداخت عوارض امکان پذیر میشود.
البته که این تبصرههای به عنوان حمایت از نیازهای کشاورزان و صاحبان زمینها در شرایط خاص تصویب میشوند و باید توجه داشته باشید که تغییر غیرمجاز و غیرقانونی کاربری اراضی کشاورزی، عواقب سنگین قانونی و کیفری و همچنین جریمههای چشمگیری را به همراه دارد.
مراحل دریافت مجوز ساخت در زمینهای کشاورزی
ساخت و ساز خانه و استفاده مسکونی از زمینهای کشاورزی غیرقانونی است و قدم اول برای ساخت ملک در زمین کشاورزی تغییر کاربری آن زمین میباشد، چرا که اگر به صورت غیرقانونی اقدام به ساخت بنا نمائید، تحت هر شرایطی، امکان حکم تخریب آن ملک وجود دارد و برای جلوگیری از این اتفاق قبل از شروع ساخت و ساز گذراندن این مراحل برای تغییر کاربری و دریافت مجوز ساخت و ساز در زمین کشاورزی، ضروری است.
- قدم اول ارائه درخواست تغییر کاربری به اداره جهاد کشاورزی به همراه مدارک کامل مالکیت زمین، تاییدیه طرح انتخابی و نقشه عرصه مورد اجراء، و استعلامات دستگاههای مربوطه مطابق ماده ۷ قانون میباشد.
- مرحله دوم بررسی مشخصات زمین و ارسال مدارک، کروکی و گزارش دقیق کار به اداره مدیریت امور اراضی استان توسط مدیریت جهاد کشاورزی است.
- مرحله سوم ثبت کردن درخواست ساخت خانه و گزارش مدیریت جهاد کشاورزی در دبیرخانه کمیسیون میباشد.
- گام چهارم بررسی طرح در کمیسیون مدیریت امور اراضی و اعضای کمیسیون از ملک مورد نظر است.
- مرحله پنجم بررسی پرونده پس از گزارش و بازرسی نماینده کمیسیون میباشد.
- مرحله ششم اعلام پذیرش یا رد شدن درخواست تغییر کاربری است.
- مرحله هفتم صدور مجوز ساخت و ساز برای درخواست تایید شده در صورتی که زمین دارای مشکل عوارض قانونی نباشد.
- در گام آخر در صورتی که زمین دارای عوارض باشد پس از تعیین قیمت و پرداخت آن، مجوز ساخت ملک صادر میشود.
ساخت خانههای پیش ساخته در زمین کشاورزی
کسب مجوز از اداره جهاد کشاورزی، اولین قدم برای ساخت و ساز در زمینهای کشاورزی میباشد.
اگر غیرمجاز و بدون مجوز امر ساخت و ساز در اراضی کشاورزی را انجام دهید، غیرقانونی بوده و میتوانند در هر زمان و شرایط، ملک شما را تخریب کنند.
خانههای پیش ساخته در زمین کشاورزی به دو دسته قابل حمل و غیرقابل حمل تقسیم بندی میشوند.
نوع قابل حمل خانه پیش ساخته، نیازی به صدور مجوز ندارد، چرا که برای نصب یا ساخت و ساز آن نیازی به گودبرداری یا تخریب زمین نیست.
اما نوع غیرقابل حمل خانه پیش ساخته به دلیل تفاوت نظرات و قوانین شهرهای مختلف، باید از شهرداری منطقه قرارگیری زمین، دریافت مجوز یا کسب تکلیف کرد.
با توجه به اینکه در ساخت و ساز خانههای پیش ساخته از سیمان و بتن استفاده نمیشود و محل استفاده از آنها، در خارج از شهرها و مناطق مسکونی است، خطر یا مزاحمتی برای دیگران ندارد.
در نهایت نکته مهم این است که زمین مورد نظر برای ساخت و ساز خانه پیش ساخته باید جزو اراضی ملی نباشد و متقاضی سند مالکیت زمین را دارا باشد.
همچنین اگر دوست دارید در مورد همه سند های ملکی اطلاعاتی کسب کنید می توانید به مقاله سیر تا پیاز انواع سند ملک سری بزنید.
متراژ مجاز ساخت در زمین کشاورزی
بر اساس و طبق ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و کشاورزی در رابطه با حد مجاز ساخت بنا در زمین زراعی و کشاورزی، تغییر کاربری زمینهای کشاورزی برای سکونت مالک تا ۵۰۰ متر مربع ایراد ندارد و این امر تنها برای یکبار امکان پذیر است.
همچنین طی جلسهای در دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره ۷۲۴ در تاریخ ۱۳۹۱/۱/۲۲، اگر تغییر کاربری زمینهای کشاورزی با مجوز اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال ۱۳۸۵ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و کشاورزی باشد، تنها یک بار از پرداخت عوارض دولتی معاف هستند.
تفاوت زمین کشاورزی با مسکونی چیست؟
شاید برای شما سوال باشد که زمین با کاربری زراعی و کشاورزی چه تفاوتی با مسکونی دارد؟ تفاوت اصلی زمینهای کشاورزی با زمینهای مسکونی از اسم آنها مشخص است، زمین کشاورزی مخصوص فعالیتهای زراعی و کشاورزی است و نوع کاربری، محل قرارگیری و امکانات متعلق به زمین کشاورزی با زمین مسکونی متفاوت است.
زمینهای کشاورزی معمولاً در اطراف شهرها و در نقاطی که امکان تامین آب مورد نیاز برای فعالیت زراعی و کشاورزی وجود داشته باشد قرار دارند و تنها به هدف کشاورزی و زراعت مورد استفاده قرار میگیرند.
پایداری زمینهای کشاورزی بر اساس تامین آب است و امکاناتی دیگر مانند برق و گاز اولویتی ندارد.
زمینهای مسکونی برای سکونت و ساخت و ساز مورد استفاده قرار میگیرند و در محدوده داخلی شهرها قرار دارند، همچنین وجود امکاناتی مانند وجود آب، برق، گاز و وسایل ارتباطی مورد نیاز برای سکونت در زمینهای مسکونی ضروری بوده و از شرایط اصلی ساخت و ساز است.
همچنین اگر قصد دارید از شیراز آپارتمانی خریداری کنید و برایتان سوال پیش امده که کدام محله ها جزء بالاشهر شیراز هستند می توانید مقاله بالاشهر شیراز کدام منطقه است؟ را مطالعه کنید.
حد مجاز ساخت خانه و بنا در زمینهای کشاورزی
بر اساس تبصره یک ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و زراعی که در بخشهای قبل به آن اشاره شد، تغییر کاربری زمینهای کشاورزی و زراعی برای اسکان مالک تا ۵۰۰ متر مربع برای یک بار ایراد ندارد.
همچنین احداث دامداری، مرغداری، تولیدات گلخانهای، استخر ماهی و دیگر موارد از این قبیل، مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمیشوند.
بر اساس رای وحدت رویه شماره ۷۲۴ سال ۱۳۹۱، اگر تغییر کاربری با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱ قانون حفظ کاربری زمینهای کشاورزی و زراعی باشد، یک بار از پرداخت عوارض معاف میشود.
در صورت ساخت خانه در زمین کشاورزی جریمه چیست؟
اگر ساخت و ساز خانه در زمین کشاورزی غیرمجاز و بدون مجوز باشد، منجر به پیگرد قانونی و جریمههای مالی سنگین، تخریب بنا و پیگیریهای قضایی، عدم امکان دریافت تسهیلات و مشکلات حقوقی در آینده میشود.
شهرداریها و سایر نهادهای نظارتی، قدرت صدور حکم تخریب بنا را دارند و حتی ممکن است در صورت عدم رعایت قوانین، اقدامات قضایی شامل جریمههای نقدی یا حتی حبس و زندان برای مسئولین ساخت و ساز در نظر گرفته شود.
همچنین اگر دوست دارید بدانید که یک آپارتمان خوش نقشه چه ویژگی هایی دارد می توانید به مقاله یک آپارتمان خوش نقشه از نظر املاک روما چه ویژگیهایی دارد؟ سری بزنید.
جمع بندی از ساخت خانه در زمین کشاورزی و جریمه آن
تغییر کاربری زمینهای کشاورزی و زراعی به مسکونی و ساخت و ساز در آن فرآیندی است که باید با مجوز و بر اساس قوانین انجام شود.
پیشنهاد میشود که قبل از اقدام به ساخت و ساز در زمینهای کشاورزی و زراعی، ابتدا مجوزهای لازم را دریافت کرده و تغییر کاربری به مسکونی را انجام دهید تا با جریمه مالی، تخریب بنا، پیگرد قانونی و مشکلات حقوقی مواجه نشوید.
ممنون که تا انتهای این مقاله از املاک روما با ما همراه بودید، با مطالعه این مقاله میتوانید آگاهی و دانش خود را نسبت به این موضوع افزایش داده و از جوانب مختلف آن اطلاعات مفیدی را کسب کنید.
حتما سوالات و نظرات خود را با مشاورین حرفهای ما در املاک روما به اشتراک بگذارید، از پاسخگویی و رفع ابهامات شما عزیزان خرسند خواهیم شد.
سوالات متداول در رابطه با تغییر کاربری زمین کشاورزی
در این بخش از مقاله به سوالات متداول و پر تکرار در رابطه با موضوع تغییر کاربری و ساخت و ساز در زمین کشاورزی و زراعی پرداخته میشود.
آیا ساخت و ساز بدون مجوز در زمین کشاورزی و زراعی امکان پذیر است؟
خیر، این امر غیرقانونی است و ساخت و ساز در زمین کشاورزی و زراعی بدون دریافت مجوز امکان پذیر نیست. ساخت و ساز غیرمجاز در اراضی کشاورزی پیگرد قانونی، تخریب بنا و جریمه مالی را به همراه دارد و تغییر کاربری و ساخت و ساز در اراضی زراعی باید با مجوز شهرداری یا مراجع قانونی مربوطه انجام شود.
آیا امکان تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی بیشتر از ۵۰۰ متر مربع امکان پذیر است؟
بر اساس قوانین، تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی در اکثر موارد محدود به ۵۰۰ متر مربع برای سکونت شخصی مالک است. برای افزایش این مساحت نیاز به مجوزهای ویژه و رعایت شروط قانونی از جمله مصوبات کمیسیونهای مربوطه خواهد بود. همچنین در برخی از موارد، این تغییرات مشمول شرایط استثنایی میشود که باید توسط مراجع قانونی مورد بررسی قرار بگیرد.
چه زمانی دریافت مجوز تغییر کاربری لازم است؟
پیشنهاد میشود که قبل از شروع هرگونه ساخت و ساز در زمین کشاورزی، ابتدا مجوز تغییر کاربری را دریافت کنید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید.
